- Александр Якубович, кто является инициатором проекта «Алмалы»?
- Инициатором разработки проекта является целая группа архитекторов Казахстана и наша корпорация «Базис-А». Мы вышли к акимату города Алматы с предложением создать такой уникальный объект. В ответ нас попросили представить свои эскизные разработки, наше видение того, каким он должен быть в XXI веке. Таким образом, акимат дал нам право немного пофантазировать, а после чего мы представили свой проект на утверждение и суд общества. В прошлом году мы также продемонстрировали его главе нашего государства. От него мы получили некоторые замечания, с их учетом проект был доработан и представлен на рассмотрение и утверждение градостроительному совету Алматы, который включает в себя помимо работников акимата много общественных деятелей и архитекторов. Т.е. авторы и инициаторы «Алмалы» - это большая группа людей, дружный коллектив, который активно формирует сегодня новый облик нашего родного города.
И надо сказать, что градостроительный совет одобрил проект «Алмалы» с первой попытки. Вообще, наше государство видит Алматы в будущем крупным туристическим центром. Его развитие именно в этом направлении очень важно для диверсификации экономики Казахстана. Но нашему городу сегодня не хватает культурных и развлекательных объектов современного уровня, которые заинтересовали бы туристов из других стран. Поэтому наша корпорация специально ориентируется на то, чтобы создавать уникальные архитектурные комплексы, нужные и интересные как для горожан, так и для гостей южной столицы. И идея торгово-развлекательного комплекса «Алмалы» как раз и была в том, чтобы создать для нашего города что-то необычное, новаторское. Такое, что сможет сделать пребывание туристов в Алматы незабываемым, чтобы они смогли рассказывать о нашей родине у себя дома, вспоминать ее, мечтать приехать еще раз. Сегодня любой приезжающий рассказывает об Алматы как о городе деревьев и гор, может вспомнить о катке Медео и, в общем-то, все. Да, раньше мы по праву гордились зданием ЦК, гостиницей «Казахстан», но сейчас они больше не соответствуют требованиям времени. Прогресс не останавливается и семимильными шагами идет вперед, подгоняя время, пробуждая от спячки страны и народы. Если ты не успеваешь за прогрессом, тем хуже тебе. Именно поэтому нам сегодня так необходимо формировать высокие стандарты, запросы и просто передовое мировоззрение у граждан Казахстана. Это в дальнейшем позволит создать соответствующий привлекательный имидж Алматы (а он для туризма - 90% успеха) и у гостей нашего города, чтобы он яркими пятнами впечатывался в их память и мог привлекать все новых и новых туристов.

- Расскажите пожалуйста о стоимости земли, на которой проект «Алмалы» строится?
- Что такое в данном случае земля под проектом? Ее мы не купили. Она как была городской собственностью, так ей и остается. По ней так же будут ездить машины. Там будут ходить люди. Мы осваиваем только подземное пространство. Для нас это аренда сроком на 49 лет, и стоимость ее определяется размерами государственных ставок.

- Почему проект «Алмалы» был задуман именно под площадью Республики?
- Потому что это будет очень интересно. Мы хотим создать что-то необычное и передовое для нашего города. К тому же сегодня весь мир, фигурально выражаясь, «уходит под землю». Одной из последних архитектурных тенденций является освоение именно подземного пространства, более перспективного в том смысле, что по уровню высоты «вверх» мы уже подошли к естественной границе ресурса прочности строительных материалов, и строить здания выше уже достигнутых рекордов - это больше вопрос азарта, чем экономической целесообразности.

- Почему не в другом месте?
- Потому что у нас нет другого места в городе, ведь нам было необходимо большое открытое пространство, и других таких мест здесь просто не нашлось. Мы прорабатывали очень много мест в Алматы (имеется в виду в центральной части города), где можно было бы сделать подземный центр. Если взять площадь возле автовокзала «Саяхат», то там стоят рядом сразу два торговых центра, к тому же там же строится развязка (кстати, тоже нашей корпорацией). Мы прорабатывали вариант подземной застройки Старой площади, но она не подошла нам по размерам. По ее поводу мы также рассматривали вместе с властями города вопрос строительства подземного паркинга, потому что в данном районе города подобных объектов нет, хотя они очень нужны. Но в связи с тем, что там проходит очень много инженерных коммуникаций и просто физически не помещаются инженерные строения, эта идея тоже отпала.

- Любая компания руководствуется коммерческой целесообразностью в реализации своих проектов. Если выносить проект «Алмалы», скажем, за пределы города, то он перестанет быть привлекательным с коммерческой точки зрения?
- Если выносить подземный проект за пределы города, то вы не найдете смельчаков, вернее сказать, даже авантюристов, чтобы его построить. Деньги всегда требуют своего возврата, а бизнес - прибыли. В основном все у нас в стране строится на банковские кредиты, которые, естественно, нужно отдавать. Любая деятельность коммерческой организации в мире со дня его сотворения подразумевает коммерческий интерес и выгоду. Если мы не будем ее получать, то и заниматься бизнесом не имеет смысла, а государственную систему без материальной заинтересованности мы уже проходили.

- Насколько безопасно строительство на площади Республики в Алматы?
- При строительстве подземного комплекса «Алмалы» мы всячески укрепляем существующие грунты. Для его каркаса были разработаны институтом КазНИИСА специальные технические условия. Если сравнивать проект «Алмалы» с другими зданиями города, то можно сказать, что запас его прочности в четыре (!) раза превышает аналогичный показатель любого наземного комплекса в Алматы. Инженеры, проектировщики и архитектора поработали над проектом на славу, ведь нам приходилось учитывать, что оживленная транспортная магистраль будет проходить сверху. Ну скажите, разве это не прецедент для Казахстана? Разве это не говорит о силе отечественных инженеров, архитекторов и конструкторов? Такие сооружения как раз-таки и демонстрируют возросшие значимость и возможности наших людей, нашего государства. Сегодня все страны мира соревнуются за то, кто построит здание лучше всех. Почему? Казалось бы, что такое здание? А это как раз таки - прогресс, его воплощенный символ! Это - показатель возможностей страны, ее амбиций, ее лицо, если хотите. На этом фоне примечательно то, что прирост в экономике Казахстана, достигший 45%, обеспечила именно строительная индстрия. Это очень перспективная отрасль, если не смотреть на последние финансовые затруднения, которые появились у банков, то можно утверждать, что строительство - это мощный «двигатель» для всей страны: благодаря нему создается очень много рабочих мест, новых предприятий и организаций. Казахстану очень важно показать, что мы сильны не только нефтью и другими полезными ископаемыми, но и нашими инженерами, специалистами и производителями, которые могут производить продукт высочайшего класса и сложности.

- И все-таки проект «Алмалы» разрабатывала команда или конкретный архитектор?
- Идея возникла у наших архитекторов. Сотворение этого чуда - творческий труд архитекторов проектного института «Базис», наших канадских партнеров и архитектурного бюро «Атриум». Такая «коалиция» архитектурных организаций обусловлена тем, что было необходимо найти правильный подход: сформировать и продумать внутреннее пространство торгового комплекса, его конструкцию и материалы так, чтобы и транспортные потоки не ощущали препятствий, и в то же время подземный центр эффективно работал. Ну и, конечно, надо было решить задачу эстетического восприятия, все-таки место обязывает - «Алмалы» будет новым лицом Алматы.

- А кто несет персональную ответственность за безопасность этого проекта?
- В части архитектурных проектов ответственность несут архитектурные организации. Разработчики конструкторских чертежей несут ответственность за безопасность конструкций. Организации, которые проектируют инженерные системы, пожаротушение - отвечают за эти разделы. Строительные организации ответственны в рамках тех полномочий, которые им определены по требованиям закона «Об архитектурно-строительной деятельности» по гарантийным обязательствам. Безусловно, все те, кто строит и проектирует, несут общую ответственность. За любое здание, которое мы построили, в котором живут и работают люди, мы несем полную ответственность.

- Почему первый макет проекта «Алмалы» прошлого года отличается от того, который был презентован на пресс-конференции корпорации «Базис-А» этого года?
- Касательно волнообразных атриумов мы получили замечания от градостроительного совета города Алматы. При этом внутреннее пространство нисколько не изменилось. Для наружной части мы изменили атриумы, сделали их более близкими нашему традиционному - алматинскому - стилю. Мы убрали какие-то излишне модерновые вещи и привели их в соответствие с элементами национальной архитектуры, дух Алматы сохранится в «Алмалы», но он будет свежим. Вторым нашим действием стало добавление фонтанов и зелени в проект. Это все было произведено еще в 2007 году.

- Некоторые критики считают, что строительство под площадью является неуважением к прошлому и в частности к памяти о событиях 1986 года на ней. Что вы можете возразить на это?
- Мы не занимаемся политикой. Мы работаем. Мы поддерживаем производственные процессы. Мы создаем рабочие места и строим. Можно ли считать неуважением то, что мы сейчас из старой советской площади создаем современный шедевр? Это площадь будет работать для людей, которые будут чувствовать себя на ней намного комфортнее. Разве это неуважение? Внутри комплекса будет расположен целый музей с экспозициями, посвященными событиям 1986 года и вехам независимости Казахстана. Разве это неуважение? Из устаревшего архитектурного ансамбля мы создаем произведение высочайшего и современного уровня и предлагаем алматинцам пользоваться им. Тем самым мы делаем площадь значительно больше и лучше, чем она была ранее. Люди, жители нашего родного Алматы, будут гордиться обновленной площадью Республики. Им только надо дождаться окончания строительства.

- Можете ли вы провести параллели с подобными работами за рубежом? Кажется, недавно принято решение о реконструкции Красной площади в Москве...
- Коммерческого строительства под Красной площадью пока не ведется, вероятно, из-за близости ГУМ. Впрочем, в российской столице хватает современных подземных комплексов, московские власти в прошлом году даже утвердили концепцию освоения подземного пространства города наряду с высотным строительством. Скоро Москвы будет две. Одна - та, которая есть сейчас, а вторая будет под землей. Под центральной площадью Минска, к примеру, решено вырыть целый подземный город, изменить облик всех зданий и даже развернуть улицы. На минской площади Независимости уже заработала четырехуровневая подземная автостоянка, часть торгово-развлекательного комплекса, два подземных перехода. Из малофункционального пространства минская площадь превращается в центр притяжения больших масс людей. Другим примером активного освоения подземного пространства является практика создания подземных улиц под японским городом Осака. Переулки, магазины и новые торговые центры в подвальных этажах универмагов и офисных зданий образуют сложную сеть подземных улиц. Таким же образом используют подземное пространство в Токио, Лас-Вегасе, Париже.
 
Настоящей сенсацией стало строительство в Шанхае первой в мире подземной гостиницы в глубину на 21 этаж. Создание городов будущего неразрывно связано с освоением подземного пространства под ними. Ведь если убрать туда хотя бы транспорт, немедленно улучшится состояние окружающей среды, значительные площади можно будет отвести под жилье, парки, места отдыха и досуга.

- По-вашему, почему полемика вокруг площади Республики перешла в политическую плоскость? Не связано ли это с заявлениями акима Тасмагамбетова?
- Я занимаюсь своими делами и не могу вам об этом ничего сказать. А вообще, переходит ли? Может быть, в какой-то мере аким Алматы прав. Да и нельзя говорить о какой-то политической оппозиции, если кто-то не принимает «на ура» наш проект. Противников строительства того или иного крупного проекта в истории было достаточно много, независимо от того, входили критики в ту или иную политическую оппозиционную организацию или нет. Вспомните, как ругали некоторые французы проект Эйфелевой башни! А теперь Париж без нее просто невозможно представить. Если на пикет на площади вышли представители каких-то организаций с протестом, это их дело. Строите ли вы машину или самолет, любое начинание кому-то нравится, а кому-то - нет. И никакой политической подоплеки здесь абсолютно нет.

- Есть информация, что с одной из активно работающих на строительном рынке Алматы компаний акимат города не рассчитался. Существуют ли какие-либо задолженности у горакимата перед вашей компанией?
- Нет.

- Участвовала ли корпорация «Базис-А» в строительстве развязок?
- Мы и сейчас строим развязку. Корпорация «Базис-А» выиграла тендер на строительство развязки на пересечении проспектов Суюнбая и Райымбека. Строительство там идет успешно, мы даже опережаем сроки графика его исполнения. Строительство этого объекта будет завершено ранее назначенных сроков, которые прописаны в соглашении между нами и акиматом Алматы.

- Александр Якубович, какова на сегодняшний момент ситуация с продажами у компании?
- Говоря о рынке недвижимости сегодня, нельзя отрицать, что динамика его активности немного снизилась. Это связано с тем, что у компании, кроме частных лиц, было много предприятий среди наших покупателей. В связи с тем, что есть задержки по выплатам и погашению кредитов, а также, что доступ к финансовым ресурсам для всех значительно сократился, активность продаж снизилась. Сегодня люди находятся в поисках средств, так как никакой кризис не влияет на необходимость иметь собственную крышу над головой. Разговаривая со многими клиентами, которых у нас по-прежнему огромное количество, мы понимаем, что даже если у них не получается получить кредиты в банках, они находят другие источники финансирования для покупки жилья или офисов. Конечно, для этого необходимо какое-то время. А бесконечные разговоры, что «все плохо, а будет еще хуже», мешают всем. Они создают гнетущую атмосферу не только в строительной индустрии. Кризисы были всегда и будут всегда. Если посмотреть даже новейшую историю Казахстана, то мы, как строительная организация, вполне успешно работали и в условиях кризиса в девяностых годах прошлого века.

- Не считаете ли вы, что этот кризис создается искусственно?
- Нет, не считаю. У банков трудное положение - что правда, то правда. Но банки все равно молодцы. Им надо поклониться и сказать огромное спасибо. Благодаря банкам, принятым законам и всей политике нашей страны мы получили широкие возможности для развития Казахстана. Банки являются очень сильным инструментом в экономике страны. Если у них возникли трудности, их, наверное, нужно не критиковать, а осознавать, что это временная трудность, и давать им возможность снова заработать в полную силу. Пройдет какой-то период времени - и все нормализуется, а все трудности останутся в прошлом.

- Можете ли вы раскрыть экономические показатели корпорации за последний год, рассказать о динамике ее развития?
- Давайте я лучше расскажу про цифры вводимых в эксплуатацию площадей. Просто цифры и деньги вам ничего не скажут, это не интересно. Лучше всего строительную организацию характеризуют именно показатели ввода объектов в эксплуатацию. Мы строим не только жилье, а еще офисные и административные здания, торговые центры. Корпорация «Базис-А» и ее дочерние предприятия - вместе мы ввели в 2007 году в два раза больше площадей, чем в 2006 году. Если же говорить про 2008 год, то, несмотря на трудности, площади, которые будут введены нами в эксплуатацию, будут рекордными за всю историю корпорации. Из-за финансовых проблем банков нам пришлось временно отказаться от некоторых проектов - жилых и офисных комплексов. Зато мы начинаем строить торговые комплексы. Поэтому можно сказать, что показатели нашей работы вселяют в нас оптимизм.

- Правительство сократило выделение бюджетных средств на строительство в Алматы, из-за чего, по данным акимата, будет сокращено количество сдаваемых квартир для госпрограммы. Участвует ли в ней корпорация?
- Нет. Мы не участвуем в государственной строительной программе, потому что у нас свои планы и объемы строительства. По примеру Астаны, где правительство выкупило квартиры для последующей сдачи в аренду, в Алматы тоже можно запустить этот сценарий. Рынок арендного жилья в рамках той программы, которая принята, пока не сильно развивается. Не все могут позволить выложить сразу большие деньги или даже претендовать на ипотечные кредиты. Даже если государство будет строить социальное жилье, то и по $500 за квадратный метр не все люди смогут его купить. Создание дешевого арендного жилья может решить многие социальные проблемы и снять социальную напряженность.

- Участвует ли ваша компания в проектах общественной значимости?
- Все проекты, которые мы строим, - это проекты общественной значимости. Тот же проект «Алмалы», хотя он и коммерческий, имеет высокую степень общественной значимости. Такого рода проектов достаточно много. Если мы посмотрим на структуру наших заказов, то кроме проектов собственных инвестиций у нас много государственных проектов. Особенно по городу Астане. Если же посмотреть еще шире, то корпорация «Базис-А» на протяжении многих лет является надежным спонсором строительства общественно значимых объектов для различных городов Казахстана. Только за последний год нами было проинвестировано строительство набережной в городе Актау за счет собственных средств. В прошлом году мы построили общежитие для медресе при главной мечети в городе Астане. Мы проинвестировали большую сумму для строительства православного храма и проспекта Республики в нашей столице. За счет собственных средств корпорация «Базис-А» совместно с дочерними компаниями построили развязку на пересечении улицы Фурманова и проспекта аль-Фараби в Алматы.

- Какова себестоимость квадратного метра строительства на ваших объектах?
- Есть два понятия себестоимости. Есть понятие себестоимости строительной организации, а есть понятие себестоимости, когда аккумулируются затраты строителя и заказчика. Если вы обращаетесь к нам, как к заказчику и строителю, то могу вам сказать, что главным определяющим фактором за последние годы является стоимость земли. Большие затраты уходят за банковский кредит, за подключение к магистралям инженерных коммуникаций, их развитие вне площадочных сетей, за рекламные и маркетинговые кампании, за строительство объектов инфраструктуры комплексов. Когда мы строим отдельный дом, то проблем нет. Но когда мы начинаем строить комплекс или общественно необходимый объект (спортивный комплекс, детский сад и пр.), то все это «ложится» на себестоимость. Если посмотреть на объект, когда строительство еще не начато, то можно сразу оценить, сколько на него ложится дополнительных затрат. Все это - затраты заказчика. Они составляют более $1000 на 1 квадратный метр. Сюда входит: реклама - $30-40, процент за банковский кредит - $200-300, стоимость земли в зависимости от места строительства составляет $300-800. Себестоимость строительства для нашей организации, которая возводит объекты высокого уровня, колеблется от $1100 до $1500 за квадратный метр. Чем вызвано такое колебание? Скажем, это зависит от наличия системы централизованного кондиционирования, системы очистки воды и утилизации выбросов воздуха, систем «умного дома» или фасадного оформления, которое оказывает большое влияние на себестоимость. Самая дешевая чистовая отделка, которую мы предлагаем, прибавляет к цене на квадратный метр еще $150. А самая дорогая отделка ограничивается лишь полетом фантазии. Даже простая ванна может стоить и $50, и $10 000. Это все входит в себестоимость одного квадратного метра.

- Не останутся ли на фоне падения цен на вторичном рынке новые дома невостребованными?
- Новые дома будут востребованы всегда. Так же, как всегда будут востребованы новые машины, новая одежда и новая мебель. У зданий ведь есть срок службы и эксплуатации. Это касается и жилых домов. В Алматы достаточно мало построено за последний год. Если сравнить с имеющимся жилищным фондом, то мы видим цифру в 20 млн. квадратных метров старого жилищного фонда. Ежегодно к ней прибавляется порядка 700-800 тысяч «квадратов» новой недвижимости. Очевидно, что существует достаточно много старых жилых домов, в которых жить уже просто нельзя. Мы нашим клиентам рекомендуем: представьте себе, насколько сегодня ушла вперед наука по общественной безопасности; представьте себе дома, которые строились в 50-60-е и даже в начале 70-х годов прошлого века; сравните их с теми, которые строятся сейчас. Произошла целая революция в строительстве, значительно ушла вперед сейсмобезопасность. А возьмите инженерные коммуникации и всю начинку домов. Новое жилье - это новый образ жизни. Человек должен жить в ногу со временем и получать от жизни все, что она может ему предоставить. Новое - всегда будет востребовано.

- За какой гранью, по-вашему, строительство перестает быть рентабельным?
- 1-2% прибыли - уже рентабельное строительство. Любой процент прибыли позволяет вести строительство. Учитывая то, что в нашей стране идут инфляционные процессы (официально декларируемая инфляция составляет около 10% в год), строительство здания от начала инвестирования и покупки земли до окончания строительства занимает 3 года. Конечно, можно построить и за 2 года. Но в среднем на это уходит именно 3 года. Представьте, у нас есть земля и смета, причем заложенная в проект рентабельность составляет 5%. Можем ли мы быть уверенными в том, что все останется на том же уровне? Нет. Потому что инфляция идет. А инфляционные процессы в области строительных материалов еще выше, чем по другим отраслям. К этому добавляется рост стоимости оплаты труда. Если ты начал строить и продавать с одной и той же ценой, то ты остаешься в проигрыше, потому что все надежды на коммерческий успех «съедаются» инфляционными процессами. То, что мы продавали три года назад за $1800, сегодня стоит уже $3000. Если взять, к примеру, Тегеран, то там жилье стоит уже 6000 евро за 1 квадратный метр. Потому что там тоже есть инфляционные процессы.

- Александр Якубович, есть ли у вас намерение и в дальнейшем продолжать проекты подземного строительства в Алматы?
- Учитывая то, что стоимость земли выросла, площадей для строительства все меньше и меньше, да и сама земля в размерах, к сожалению, не растет… Как бы мы ни злились друг на друга и как бы ни ругали “Алматыжер”, земли больше не станет, а стоимость на нее будет продолжать расти. Поэтому общемировая тенденция – это именно «уход под землю». Это не только наш пример. Многие ведущие компании «уходят под землю» для того, чтобы создавать новые объекты. У нас в планах строительство таких объектов тоже есть. Это не только торговые объекты общественного плана, как проект “Алмалы”, но и развлекательного характера (кинотеатры), паркинги и многое другое. Строительство будет идти и вверх, и вниз.