:: ОСИное ГНЕЗДО

Просмотров: 1,470 Рейтинг: 2.8

Жилищная реформа, которую все так долго не принимали, потому что не понимали, признана, наконец, ошибкой. "Реформа, направленная на внедрение института ОСИ, не доведена до конца. Наряду с ОСИ по-прежнему функционируют КСК. Мы с этой реформой ОСИ сильно ошиблись", - сказал Президент РК на совещании по социально-экономическому развитию страны. Более трех лет жителям многоквартирных домов твердили, что кооперативы собственников квартир - КСК - нужно ликвидировать, а вместо них создать объединения собственников имущества - ОСИ. И вот такой финал. Теперь людям непонятно, а нужно ли организовывать ОСИ? Или оставят КСК? Или будет что-то новенькое? Что делать-то?! А главное, кто виноват? Не сказать, что наши граждане любили КСК. И управление оставляло желать лучшего, и подворовывали порой председатели, чего уж греха таить. Однако система работала, а что не идеально, так на то есть уважительная причина. Кондоминиум. Дело, конечно, не столько в многоэтажном слове, сколько в громоздком понятии, которое это слово обозначает. Но что поделать: в Казахстане, по данным Бюро национальной статистики, 312 тысяч многоквартирных домов, где квартиры находятся в частной собственности, а все технические помещения - в общей долевой собственности. Право на недвижимость в этом случае возникает именно в форме кондоминиума.

...В подавляющем большинстве это наследие СССР, когда и квартиры, и технические помещения были в государственной собственности. Приспособить это наследие к рыночной современности было проблемой даже для лучших экономистов страны постсоветского периода, что уж говорить о пенсионерке-управдоме тете Розе из 29-й квартиры...

Но что выросло, то выросло. В 1994 году с началом массовой приватизации в стране появились первые кооперативы собственников квартир - КСК. Впрочем, первая версия Закона РК "О жилищных отношениях", появившаяся еще в 90-е, допускала помимо КСК и другие формы управления кондоминиумом: непосредственное управление, управление третьими (сторонними) лицами, а равно иные формы, если они не противоречили законодательству РК.

Но в массе своей люди выбрали КСК. К началу пресловутой жилищной реформы в Казахстане функционировало восемь тысяч КСК, то есть кооперативы объединяли десятки многоквартирных домов порой с населением до 10 тысяч жителей. Такое соотношение сложилось естественным образом: в СССР строились именно жилищные комплексы, объединенные единой системой коммуникаций и компактным расположением - микрорайоны или хотя бы "дворы".

Однако именно это соотношение не устроило авторов реформы.

 

С юрлица воды не пить

Гром грянул в 2019-м. Поправки в Закон РК "О жилищных отношениях" обязали собственников квартир выбрать только одну из двух форм управления: простое товарищество, без организации юридического лица, или объединение собственников имущества, ОСИ. И никаких КСК, которые обязали ликвидировать до 1 июля 2023 года.

Зачем и кому все это было нужно, большой вопрос (к которому мы еще вернемся). Дело в том, что ОСИ просто не выгодны, экономически не целесообразны. Арифметика элементарна.

Принцип реформы: один многоквартирный дом - одно ОСИ. А значит, один бюджет. При том что в КСК был общий бюджет для десятков домов. Из бюджета нужно платить целевые: на заплату председателю, бухгалтеру, дворнику. Но если раньше на эти целевые скидывались 10 тысяч собственников целого комплекса многоэтажных домов, объединенных в один КСК, то теперь жители одного дома, даже если там всего 32 квартиры.

А в масштабах страны: было восемь тысяч управдомов, должно стать несколько сот тысяч! И значит, были тарифы в 50 тенге за каждый квадратный метр, станут в 150, 200, 300 тенге!

Понятно, почему собственники квартир эту реформу, по сути, проигнорировали. Из 312 тысяч многоэтажных домов ОСИ создали лишь пять с половиной тысяч, то есть 1,7 процента. И половина из них, к слову, свою деятельность уже приостановили (осталось, значит, и вовсе 0,8 процента).

К слову, еще 40 тысяч домов проголосовали за альтернативную форму правления - простое товарищество (ПТ). Оставшиеся пока так и не определились. Но и тех и других ждет практически одна и та же судьба.

Почему жители создавали ПТ? Помимо того, что без образования юрлица не нужно выбирать председателя с бухгалтером и платить им заплату, дело еще и в том, что огромное число проверяющих контор как было, так и осталось. И приходят они, чтобы выписывать штрафы: по делу или нет.

На кого их повесят? На юрлицо, конечно: раньше на КСК, теперь на ОСИ. Арест на счет. Жители думают, что платят за дежурное освещение, а на самом деле деньги идут в бюджет на оплату штрафа. А затем поставщик отключает электроэнергию.

Если же формой управления выбрано простое товарищество, без образования юридического лица, то многоквартирные дома, а точнее физические лица, владеющие в них квартирами, выходят из зоны действия проверок жилищными и прочими инспекциями. Действующее законодательство не предполагает проверок физических лиц, если те не являются субъектами предпринимательства, то есть не зарегистрированы в качестве ИП. Некого штрафовать: с той самой тетей Розой из 29-й квартиры, доверенным лицом ПТ, физическим лицом и не ИП, система разговаривать насчет штрафов не запрограммирована. А юрлица нет.

 

Переход с 1 на 2

В общем, хорошая была лазейка, неудивительно, что ею воспользовались упомянутые 40 тысяч многоквартирных домов. Но в том-то и дело, что была. Точнее, и сейчас еще есть, но лишь до 16 мая 2023 года, когда будет введен в действие закон с изменениями и дополнениями, отменяющими эту опцию для тех ПТ, в которых количество собственников превышает тридцать.

То есть для подавляющего большинства собственников квартир альтернативы ОСИ законодатель не оставил (добавлено еще непосредственное управление, но это, скажем так, для коттеджных городков, для богатых, процент которых еще меньше). Срок жизни ПТ в данном случае определен законодательством всего в два года, на переходный период. А затем им все равно нужно будет создавать ОСИ.

То же самое ждет и неопределившихся вовсе, только в течение года. Но, в конечном счете, всех собственников квартир (не считая немногие исключения) обязали не сейчас, так в скором будущем создавать ОСИ. А вот что их ждет до этого момента - пожалуй, и есть самое интересное в реформе. И даже, так сказать, ее пружина.

 

Кто заплатит за "ошибку с реформой ОСИ"?

Ведь главный вопрос, который возникает: зачем и кому понадобились жилищная реформа и замена КСК на ОСИ, если последние экономически нецелесообразны. Ошибка? Да не очень-то история с ОСИ похожа на ошибку. Больше на аферу.

Все дома, которые не определились с формой управления, будут отданы во временные  (на срок до одного года) управляющие компании, которые назначит жилищная инспекция местного акимата. Именно этот пассаж - главная, самая содержательная из поправок в Закон РК "О жилищных отношениях", которые будут введены в действие 16 мая 2023 года. Именно из этого пункта 3 статьи 42 закона четко и ясно следует, что на самом деле акиматам не нужно, чтобы жители многоквартирных домов создавали ОСИ вместо КСК. Чем больше будет неопределившихся, тем больше денег можно будет распределить в эти самые временные управляющие компании. (Кстати, выигравшие ли некий конкурс или прошедшие какой-то иной контроль? Посмотрим.)

Здесь самое время сказать, что официальная цель реформы была сформулирована как развитие местного самоуправления. Вместо "непрозрачных", объединяющих множество домов КСК. Так ведь ничто не мешает этим компаниям брать в управление не один дом, а несколько. И тогда чем это будет отличаться от КСК, от которых избавляются? Разве что тарифы будут утверждать не сами собственники, а соответствующие маслихаты с подачи акиматов. Такое вот развитие самоуправления населения...

 

Но не это главное. А деньги (кто бы мог подумать?).

Главная перспектива для временных управляющих компаний не в том, чтобы зайти на рынок для дальнейшей долговременной работы. Зачем, когда можно сразу сорвать куш. Большие деньги, которые за долгие годы накоплены кооперативами собственников квартир на капитальный ремонт.

Последние поправки в жилищное законодательство делают такие накопления невозможными для подавляющего большинства многоквартирных домов, которые не выбрали ОСИ. А их, повторюсь, всего было пять с половиной тысяч, осталось же и вовсе две с половиной из 312 тысяч.

Остальные должны будут перечислить накопления на капремонт во временные управляющие компании, определенные акиматами. А у тех, по закону, нет права и обязанности открывать накопительный сберегательный счет. Так что все накопления упадут на текущий счет.

 

Дальше - просто.

По Налоговому кодексу, это доход юридического лица, с которого компания должна оплатить КПН (корпоративный подоходный налог) и НДС (налог на добавленную стоимость). Это с накоплений граждан на ремонт, если что!

В итоге часть денег уйдет в бюджет (если дойдет), часть будет размазана, как масло по хлебу. Или просто растаскана. Выбирайте вариант получше.

Семнадцать тенге - размер накоплений на капремонт за квадратный метр жилплощади - в данном случае превращаются в миллиарды в масштабах страны, подаренные временным управляющим компаниям. А может, тем, кто придумал эту гениальную схему?

Или, возможно, в чем-то комбинаторы все-таки ошиблись? Судите сами: миллиардные накопления казахстанцев, государственные затраты на многолетние реформы, чтобы оплатить время специалистов, разрабатывающих законы, и депутатов, их принимающих... Не говоря уже о нервах самих людей - так сказать, объекта реформы.

И вот звучит сакраментальное: "Мы сильно ошиблись с этой реформой ОСИ". То есть схема все же не такая уж и гениальная. Вопрос: кто-нибудь заплатит за эту "ошибку"?

Источник: NP.KZ

Средняя: 2.8 (5 оценок)